خرید ملک در فرانسه با هدف دریافت اجاره
تحلیل سرمایهگذاری ملکی با هدف اجاره در فرانسه
سرمایهگذاری ملکی با اجاره دادن در فرانسه : تحلیل بازده اجاره، قیمت مسکن و قوانین خرید
خرید ملک در فرانسه با هدف دریافت اجاره | تحلیل بازده اجاره، قیمت مسکن و قوانین سرمایهگذاری
سرمایهگذاری از طریق خرید ملک و اجاره دادن آن در فرانسه، نیازمند شناخت دقیق بازار مسکن، سطح اجارهبها، مالیاتها و مقررات محلی است. برخلاف تصور عمومی، سودآوری این نوع سرمایهگذاری تنها به قیمت خرید ملک وابسته نیست، بلکه نسبت قیمت به اجاره، نرخ مالیات، هزینههای نگهداری و موقعیت جغرافیایی ملک نقش تعیینکنندهای در بازده نهایی دارند.
بازار مسکن فرانسه بهعنوان یکی از بزرگترین بازارهای املاک اروپا، پس از نوسانات سالهای ۲۰۲۲ تا ۲۰۲۴، در سال ۲۰۲۵ وارد مرحله تثبیت شده است. کاهش فشار نرخ بهره و افزایش تقاضای اجارهای باعث شده است که بسیاری از سرمایهگذاران، بهجای تمرکز صرف بر افزایش قیمت ملک، استراتژی Buy-to-Let یا خرید ملک با هدف اجاره را در اولویت قرار دهند.
در شهرهایی مانند پاریس، لیون، مارسی، استراسبورگ و مولوز، الگوهای متفاوتی از قیمت مسکن و بازده اجاره مشاهده میشود. پاریس اگرچه گرانترین بازار فرانسه است، اما به دلیل تقاضای دائمی، ریسک خالی ماندن ملک در آن پایین است. در مقابل، شهرهایی با قیمت خرید پایینتر مانند مارسی یا مولوز، در بسیاری موارد بازده اجاره بالاتری نسبت به سرمایه اولیه ارائه میکنند.
در این مقاله، خرید ملک در فرانسه با هدف دریافت اجاره بهصورت تحلیلی بررسی میشود. تمرکز اصلی بر ارزیابی قیمت مسکن در شهرهای کلیدی، مقایسه بازده اجاره، بررسی مالیاتهای مرتبط با درآمد اجاره و تشریح قوانین خرید ملک برای سرمایهگذاران خارجی است تا امکان تصمیمگیری آگاهانه و مبتنی بر داده برای سرمایهگذاران فراهم شود.
وضعیت کلی بازار مسکن فرانسه
فرانسه یکی از بزرگترین اقتصادهای اتحادیه اروپا است و بازار املاک آن از ثبات نسبی برخوردار است. بر اساس گزارشهای رسمی فدراسیون ملی املاک فرانسه (FNAIM)، میانگین قیمت ملک مسکونی در سراسر فرانسه در سال ۲۰۲۵ حدود ۲٬۹۵۳ یورو به ازای هر مترمربع بوده که نسبت به سال قبل کاهش جزئی حدود ۰٫۶٪ را نشان میدهد
سرمایه_گذاری ملکی در فرانسه (۱)
.
کاهش معاملات در بازه ۲۰۲۲ تا ۲۰۲۴ عمدتاً تحت تأثیر افزایش نرخ بهره بانکی، محدودیتهای اعتباری و فشار تورمی رخ داد. با این حال، دادههای نیمه دوم ۲۰۲۵ نشان میدهد بازار وارد فاز تثبیت و بازیابی تدریجی شده است.
در شهرهای بزرگ، سرعت کاهش قیمت متوقف شده و پیشبینیها از رشد ملایم سالانه حدود ۱٪ در افق میانمدت حکایت دارد.
همزمان، بازار اجاره با افزایش تقاضا مواجه است. عرضه محدود مسکن جدید و رشد جمعیت شهری باعث شده دوره خالی بودن واحدهای اجارهای کوتاهتر شود؛ عاملی که برای سرمایهگذاران با هدف درآمد اجارهای اهمیت بالایی دارد.
قیمت خانه در فرانسه (تحلیل شهری)
قیمت مسکن در فرانسه تفاوت قابل توجهی میان شهرها و مناطق مختلف دارد. این اختلافها ناشی از سطح تقاضا، قدرت اقتصادی منطقه، نقش گردشگری و ظرفیت اشتغال شهری است.
میانگین قیمت مسکن در شهرهای منتخب (۲۰۲۶)
پاریس
پاریس گرانترین بازار مسکن فرانسه محسوب میشود. در سال ۲۰۲۵، میانگین قیمت آپارتمان در این شهر حدود ۹٬۳۵۵ یورو به ازای هر مترمربع برآورد شده است. با وجود سطح بالای اجارهبها و تقاضای دائمی، قیمت بالای خرید باعث میشود بازده اجاره در پاریس در سطح متوسط باقی بماند. این بازار بیشتر برای سرمایهگذارانی مناسب است که اولویت آنها حفظ ارزش سرمایه و نقدشوندگی بالاست.
لیون
لیون با میانگین قیمت حدود ۴٬۳۶۲ یورو بر مترمربع یکی از متعادلترین بازارهای ملکی فرانسه به شمار میرود. ساختار اقتصادی قوی، تمرکز شرکتها و تقاضای پایدار اجاره باعث شده خرید ملک در لیون با هدف دریافت اجاره، ترکیبی مناسب از امنیت سرمایه و بازده منطقی ایجاد کند.
مارسی
در مارسی، متوسط قیمت مسکن در حدود ۳٬۷۵۰ یورو به ازای هر مترمربع است. این شهر به دلیل قیمت خرید پایینتر نسبت به پاریس و لیون و در عین حال تقاضای بالای اجاره، از جذابترین گزینهها برای سرمایهگذاری اجارهای محسوب میشود. در بسیاری از مناطق مارسی، نسبت قیمت به اجاره به نفع سرمایهگذار است.
استراسبورگ
استراسبورگ با میانگین قیمت تقریبی ۳٬۷۵۹ یورو بر مترمربع بازاری پایدار و قابل پیشبینی دارد. حضور نهادهای اروپایی، دانشگاهها و موقعیت مرزی این شهر با آلمان، تقاضای مستمر برای اجاره را تضمین کرده و آن را به گزینهای مناسب برای سرمایهگذاری میانمدت اجارهای تبدیل میکند.
مولوز
مولوز یکی از ارزانترین بازارهای شهری فرانسه است و میانگین قیمت مسکن در آن حدود ۲٬۱۶۷ یورو بر مترمربع گزارش شده است. این شهر برای سرمایهگذارانی با سرمایه اولیه محدود گزینه مناسبی محسوب میشود، هرچند باید توجه داشت که رشد قیمت و نقدشوندگی ملک در مولوز نسبت به شهرهای بزرگتر محدودتر است و استراتژی اجارهای در آن بیشتر بر درآمد ثابت متمرکز است تا افزایش ارزش ملک.
بازده اجاره ملک در فرانسه
بازده ناخالص اجاره در فرانسه بهطور میانگین حدود ۴٫۶٪ برآورد میشود. با این حال، این عدد بسته به شهر، نوع ملک و استراتژی اجاره (خالی یا مبله) متفاوت است.
مقایسه بازده اجاره در شهرهای کلیدی فرانسه
پاریس
بازده ناخالص اجاره در پاریس بهطور میانگین حدود ۴٫۸ درصد برآورد میشود. با وجود آنکه سطح اجارهبها در این شهر بالاترین میزان در فرانسه است، قیمت بسیار بالای خرید ملک باعث میشود نسبت اجاره به قیمت در سطح متوسط قرار گیرد. سرمایهگذاری اجارهای در پاریس بیشتر با هدف امنیت سرمایه، تقاضای دائمی و ریسک پایین خالی ماندن ملک انجام میشود تا دستیابی به حداکثر بازده.
لیون
در لیون، بازده ناخالص اجاره در حدود ۵ درصد گزارش شده است. این شهر به دلیل تعادل میان قیمت خرید و اجاره، یکی از گزینههای مطلوب برای سرمایهگذاری ملکی اجارهای محسوب میشود. حضور شرکتهای بزرگ، جمعیت دانشجویی و مهاجرت داخلی باعث شده تقاضای اجاره در لیون پایدار و قابل پیشبینی باشد.
مارسی
مارسی با بازده ناخالص اجاره تقریبی ۵٫۳ درصد یکی از بالاترین نرخهای بازده اجاره را در میان شهرهای بزرگ فرانسه ارائه میدهد. قیمت خرید پایینتر نسبت به پاریس و لیون، در کنار تقاضای بالای اجاره، این شهر را به گزینهای جذاب برای سرمایهگذارانی تبدیل کرده است که اولویت اصلی آنها درآمد اجارهای بالاتر است.
استراسبورگ
بازده اجاره در استراسبورگ بهطور متوسط حدود ۵ درصد برآورد میشود. این شهر به دلیل ساختار دانشگاهی، موقعیت مرزی و حضور نهادهای اروپایی، از بازار اجارهای باثباتی برخوردار است. سرمایهگذاری اجارهای در استراسبورگ معمولاً با ریسک کمتر و نوسان محدود همراه است.
مولوز
در مولوز، بازده ناخالص اجاره در حدود ۴ درصد قرار دارد. اگرچه این رقم نسبت به شهرهایی مانند مارسی و لیون پایینتر است، اما قیمت خرید بسیار پایینتر ملک باعث میشود ورود به بازار با سرمایه اولیه کمتر امکانپذیر باشد. استراتژی اجارهای در مولوز بیشتر بر درآمد ثابت و هزینه خرید پایین متکی است تا رشد سریع سرمایه.
اجارهبها در شهرهای مهم فرانسه
سطح اجارهبها در فرانسه تابعی از تقاضای محلی، مقررات کنترل اجاره و موقعیت جغرافیایی است:
- پاریس: حدود ۳۱ یورو به ازای هر مترمربع
- لیون: حدود ۱۶٫۹ یورو/m²
- مارسی: حدود ۱۶ یورو/m²
- استراسبورگ: حدود ۱۲٫۵ یورو/m²
کنترلهای قانونی اجاره در برخی مناطق پرتقاضا (بهویژه پاریس) میتواند رشد اجاره را محدود کند، اما در عوض ریسک خالی ماندن ملک را کاهش میدهد
مالیاتهای مرتبط با سرمایهگذاری ملکی در فرانسه
۱. مالیات بر درآمد اجاره
درآمد اجاره در فرانسه مشمول مالیات بر درآمد است:
- تا حدود ۲۹٬۳۱۵ یورو در سال: نرخ ۲۰٪
- مازاد بر آن: نرخ ۳۰٪
علاوه بر این، حق بیمه اجتماعی نیز اعمال میشود:
- اجاره خالی: حدود ۱۷٫۲٪
- اجاره مبله: حدود ۱۸٫۶٪ (از ۲۰۲۵)
۲. مالیات سالانه ملک (Taxe Foncière)
این مالیات سالانه توسط مالک پرداخت میشود:
- آپارتمان: حدود ۹۰۰ تا ۱۳۰۰ یورو
- خانه مستقل: حدود ۱۱۵۰ تا ۱۸۰۰ یورو
در بسیاری از موارد، معاهدات مالیاتی دوجانبه میتواند از پرداخت مالیات مضاعف برای سرمایهگذاران غیرمقیم جلوگیری کند.
قوانین خرید ملک در فرانسه برای خارجیها
فرانسه یکی از سادهترین نظامهای حقوقی اروپا را برای خرید ملک توسط خارجیها دارد. هیچ محدودیت ملیتی برای خرید ملک وجود ندارد و اتباع غیراروپایی نیز میتوانند به نام خود ملک خریداری کنند.
نکات کلیدی حقوقی و مالی
- نقش نوتاری: تمام معاملات باید توسط دفترخانه رسمی (Notaire) ثبت شود.
- هزینه انتقال:
- املاک قدیمی: حدود ۷٫۵ تا ۹٪
- املاک نوساز: حدود ۲٫۵ تا ۴٪
- وام بانکی: معمولاً تا ۷۰٪ ارزش ملک برای خریداران خارجی
- بررسی منبع سرمایه: الزامی مطابق قوانین ضد پولشویی
نکته مهم اقامتی
خرید ملک در فرانسه منجر به اخذ اقامت یا ویزای سرمایهگذاری نمیشود. برنامهای مشابه «گلدن ویزا» برای املاک در فرانسه وجود ندارد و متقاضیان اقامت باید از مسیرهای جداگانه اقدام کنند
جمعبندی نهایی
سرمایهگذاری ملکی در فرانسه برای افرادی که بهدنبال حفظ ارزش سرمایه، درآمد اجارهای پایدار و ورود به یک بازار حقوقی شفاف هستند، گزینهای منطقی محسوب میشود. پاریس برای حفظ سرمایه و نقدشوندگی بالا مناسب است، در حالی که شهرهایی مانند لیون و مارسی بازده اجاره بهتری ارائه میدهند. با در نظر گرفتن مالیاتها، هزینههای جانبی و عدم اعطای اقامت، این بازار بیشتر برای سرمایهگذاری میانمدت و بلندمدت توصیه میشود. مشاوره با وکلای محلی، نوتاریها و مشاوران مالیاتی فرانسوی پیش از خرید، نقش تعیینکنندهای در کاهش ریسک و افزایش بازده واقعی سرمایهگذاری دارد.
