مالیات خرید ملک در فرانسه در سال ۲۰۲۶؛ هزینه دفترخانه و مالیاتهای مالکیت
آنچه در این نوشتار مورد بررسی قرار می گیرد
مالیات خرید ملک در فرانسه در سال ۲۰۲۶
مالیات خرید ملک در فرانسه یکی از مهمترین هزینههایی است که خریدار باید علاوه بر قیمت ملک در بودجه خود در نظر بگیرد. این هزینه معمولاً همراه با حقالزحمه دفتر اسناد رسمی و سایر مخارج اداری دریافت میشود و در اصطلاح رایج، مجموع آن را «هزینه Notaire» یا frais de notaire مینامند.
با این حال، تمام مبلغی که به دفتر اسناد رسمی پرداخت میشود، حقالزحمه Notaire نیست. بخش عمده این مبلغ از مالیاتها و عوارضی تشکیل شده است که دفترخانه از خریدار دریافت و به دولت و نهادهای محلی فرانسه منتقل میکند.
میزان هزینه خرید به عواملی مانند موارد زیر بستگی دارد:
- نوساز یا قدیمیبودن ملک؛
- قیمت معامله؛
- دپارتمان محل قرارگیری ملک؛
- نوع فروشنده؛
- وضعیت خریدار؛
- استفاده ملک بهعنوان خانه اصلی یا ثانویه؛
- وجود تجهیزات و وسایل قابل تفکیک از قیمت ملک.
بهطور تقریبی، هزینههای خرید در املاک قدیمی معمولاً حدود ۸ تا ۹ درصد قیمت ملک و در برخی املاک نوساز حدود ۲ تا ۳ درصد قیمت فروش است. این درصدها تقریبی هستند و مبلغ نهایی باید پیش از امضای سند توسط Notaire محاسبه شود.
در این راهنما، مالیاتها و هزینههای خرید ملک در فرانسه در سال ۲۰۲۶، تفاوت ملک قدیمی و نوساز، هزینههای سالانه مالکیت و مالیات احتمالی زمان فروش را بررسی میکنیم.
منظور از مالیات خرید ملک در فرانسه چیست؟
هنگام خرید ملک در فرانسه، خریدار علاوه بر قیمت توافقشده، مبلغی را برای ثبت و انتقال رسمی مالکیت پرداخت میکند.
این مبلغ که معمولاً هزینه دفترخانه نامیده میشود، از چند بخش تشکیل شده است:
- مالیات انتقال یا مالیات ثبت ملک؛
- مالیات انتشار و ثبت مالکیت؛
- سهم دولت، دپارتمان و شهرداری؛
- حقالزحمه قانونی Notaire؛
- هزینه استعلامها و مدارک اداری؛
- سهم امنیت ثبت املاک.
بنابراین، بهتر است میان این دو مفهوم تفاوت قائل شویم:
- مالیات خرید ملک: مبالغی که به دولت و نهادهای محلی پرداخت میشوند؛
- هزینههای دفترخانه: مجموع مالیاتها، حقالزحمه Notaire و مخارج اداری معامله.
طبق اطلاعات رسمی Notaires de France، هزینههای خرید عمدتاً از مالیاتها و حقوق ثبت تشکیل شدهاند و فقط بخشی از مبلغ دریافتی، دستمزد خود Notaire است.
هزینه Notaire چیست؟
در زبان روزمره، خریداران مجموع هزینههای انتقال ملک را frais de notaire مینامند. این عنوان ممکن است این تصور را ایجاد کند که تمام مبلغ به دفترخانه تعلق دارد، در حالی که بخش بزرگی از آن از طریق Notaire به خزانه عمومی منتقل میشود.
هزینههای دفترخانه معمولاً شامل چهار بخش اصلیاند:
مالیات انتقال و ثبت ملک
بزرگترین بخش هزینه خرید ملک قدیمی، مالیات انتقال مالکیت است که با عنوانهایی مانند موارد زیر شناخته میشود:
droits de mutation à titre onéreuxdroits d’enregistrementtaxe de publicité foncière
این مبالغ عمدتاً به دپارتمان، شهرداری و دولت تعلق دارند.
حقالزحمه Notaire
حقالزحمه تنظیم و ثبت سند بر اساس تعرفه قانونی و پلکانی محاسبه میشود. این مبلغ درصد ثابتی از کل قیمت ملک نیست.
تعرفه قانونی مربوط به بخش اصلی حقالزحمه سند، بهصورت پلکانی محاسبه میشود:
- تا ۶٬۵۰۰ یورو: ۳٫۸۷۰ درصد؛
- از ۶٬۵۰۰ تا ۱۷٬۰۰۰ یورو: ۱٫۵۹۶ درصد؛
- از ۱۷٬۰۰۰ تا ۶۰٬۰۰۰ یورو: ۱٫۰۶۴ درصد؛
- برای بخش بالاتر از ۶۰٬۰۰۰ یورو: ۰٫۷۹۹ درصد.
این نرخها فقط بر بخش مربوط به حقالزحمه قانونی اعمال میشوند و نباید با درصد کل هزینه خرید اشتباه گرفته شوند.
هزینهها و مخارج اداری
Notaire برای تکمیل معامله، هزینههایی را از طرف خریدار پرداخت میکند؛ از جمله:
- دریافت اطلاعات ثبتی؛
- استعلام شهرداری و شهرسازی؛
- بررسی وضعیت رهن و بدهی؛
- دریافت اسناد کاداستر؛
- تهیه و ثبت مدارک؛
- پرداخت هزینه کارشناسان یا ادارات مرتبط.
این مخارج در فرانسه با عنوان débours شناخته میشوند.
سهم امنیت ثبت املاک
برای ثبت رسمی مالکیت، مبلغی با عنوان contribution de sécurité immobilière دریافت میشود.
نرخ این هزینه معمولاً ۰٫۱ درصد قیمت ملک است و حداقل مبلغ آن ۱۵ یورو تعیین شده است.
مالیات خرید ملک قدیمی در فرانسه در سال ۲۰۲۶
در خرید ملک قدیمی، بخش اصلی هزینه دفترخانه از مالیات انتقال مالکیت تشکیل میشود.
تا پیش از اصلاحات سال ۲۰۲۵، نرخ بخش دپارتمانی در بسیاری از مناطق فرانسه ۴٫۵ درصد بود. قانون مالی سال ۲۰۲۵ به دپارتمانها اجازه داد این نرخ را موقتاً تا ۵ درصد افزایش دهند.
این افزایش از اول آوریل ۲۰۲۵ قابل اجرا شد و میتواند تا پایان آوریل ۲۰۲۸ ادامه داشته باشد. اجرای آن در هر دپارتمان به تصمیم شورای همان دپارتمان بستگی دارد.
بر اساس نرخهای قابل اعمال، مالیات انتقال یک ملک قدیمی میتواند شامل موارد زیر باشد:
- سهم دپارتمان: تا ۵ درصد؛
- سهم شهرداری: معمولاً ۱٫۲ درصد؛
- هزینه وصول و محاسبه دولتی؛
- سهم امنیت ثبت املاک: ۰٫۱ درصد.
در دپارتمانهایی که نرخ افزوده را اعمال کردهاند، نرخ کلی مالیات و عوارض انتقال میتواند حداکثر به حدود ۶٫۳۲ درصد برسد. این مبلغ هنوز شامل تمام حقالزحمهها و مخارج اداری Notaire نیست.
به همین دلیل، مجموع هزینه خرید ملک قدیمی معمولاً حدود ۷ تا ۸ درصد قیمت فروش برآورد میشود.
آیا نرخ مالیات در تمام مناطق فرانسه یکسان است؟
خیر. مالیات خرید ملک قدیمی ممکن است بر اساس دپارتمان محل قرارگیری ملک متفاوت باشد.
هر دپارتمان میتواند در محدوده قانونی، نرخ مربوط به سهم خود را تعیین کند. در سال ۲۰۲۶ بعضی دپارتمانها نرخ افزایشیافته را اعمال میکنند و بعضی دیگر ممکن است نرخ قبلی را حفظ کرده باشند.
بنابراین، نمیتوان برای تمام املاک فرانسه یک درصد قطعی اعلام کرد.
پیش از ارائه پیشنهاد خرید، بهتر است موارد زیر از Notaire استعلام شوند:
- نرخ جاری دپارتمان؛
- هزینه تقریبی ثبت؛
- حقالزحمه قانونی؛
- هزینههای اداری؛
- مالیاتهای خاص مربوط به نوع معامله؛
- مبلغ نهایی موردنیاز برای امضای سند.
فهرست نرخهای قابل اجرا در هر ماه از طریق اداره مالیات فرانسه منتشر میشود.
استثنای خریداران خانه اول
افزایش موقت نیمدرصدی نرخ دپارتمانی نباید در شرایط مقرر برای خریداران خانه اول اعمال شود، مشروط بر اینکه:
- خریدار طی دو سال پیش از امضای سند، مالک خانه اصلی خود نبوده باشد؛
- ملک خریداریشده برای استفاده بهعنوان اقامتگاه اصلی او باشد.
این استثنا به معنای معافیت کامل از هزینههای دفترخانه یا مالیات انتقال نیست؛ فقط میتواند خریدار واجد شرایط را از افزایش موقت نیمدرصدی معاف کند.
برای خریداران خارجی که ملک را بهعنوان خانه دوم یا سرمایهگذاری خریداری میکنند، این استثنا معمولاً قابل استفاده نیست.
مالیات خرید ملک نوساز در فرانسه
در برخی خریدهای نوساز، مالیات انتقال با نرخ کاهشیافته محاسبه میشود. به همین دلیل، مجموع هزینههای دفترخانه در ملک نوساز معمولاً کمتر از ملک قدیمی است.
هزینه خرید ملک نوساز از فروشنده حرفهای معمولاً شامل موارد زیر است:
- مالیات ثبت یا انتشار مالکیت با نرخ کاهشیافته؛
- سهم امنیت ثبت املاک؛
- حقالزحمه Notaire؛
- مخارج اداری؛
- مالیات بر ارزش افزوده که معمولاً در قیمت فروش سازنده لحاظ شده است.
نرخ کاهشیافته مالیات انتشار مالکیت حدود ۰٫۷۱ درصد است و سهم امنیت ثبت نیز ۰٫۱ درصد محاسبه میشود. مالیات بر ارزش افزوده در اغلب خریدهای نوساز از فروشنده حرفهای ۲۰ درصد است، اما معمولاً در قیمت اعلامشده ملک قرار دارد. در بعضی طرحهای واجد شرایط مسکن اجتماعی، نرخ کاهشیافته ۵٫۵ درصد ممکن است اعمال شود.
مجموع هزینههای خرید نوساز معمولاً حدود ۲ تا ۳ درصد قیمت فروش برآورد میشود.
چه ملکی از نظر مالیاتی نوساز محسوب میشود؟
صرف جدیدبودن ظاهر ساختمان به معنای برخورداری از نرخ کاهشیافته نیست.
نحوه محاسبه مالیات به مواردی مانند این عوامل وابسته است:
- زمان تکمیل ساختمان؛
- فروش توسط شخص حقیقی یا فروشنده حرفهای؛
- مشمولبودن معامله به مالیات بر ارزش افزوده؛
- اولین یا چندمین انتقال مالکیت؛
- خرید در قالب پروژه در حال ساخت یا VEFA.
در خرید VEFA، خریدار ملکی را خریداری میکند که در حال ساخت است یا در آینده تکمیل خواهد شد و مالکیت بنا بهتدریج و همراه با پیشرفت پروژه منتقل میشود.
برای تشخیص قطعی نرخ مالیاتی، باید اسناد پروژه و وضعیت مالیاتی فروشنده توسط Notaire بررسی شود.
نمونه تقریبی هزینه خرید ملک قدیمی
فرض کنیم قیمت یک آپارتمان قدیمی ۳۰۰ هزار یورو باشد.
اگر هزینههای خرید حدود ۷٫۵ درصد برآورد شوند، خریدار باید تقریباً مبلغ زیر را علاوه بر قیمت ملک در نظر بگیرد:
۳۰۰٬۰۰۰ × ۷٫۵٪ = ۲۲٬۵۰۰ یورو
در این مثال، بودجه تقریبی معامله برابر خواهد بود با:
- قیمت ملک: ۳۰۰٬۰۰۰ یورو؛
- هزینه تقریبی خرید: ۲۲٬۵۰۰ یورو؛
- مجموع تقریبی: ۳۲۲٬۵۰۰ یورو.
این محاسبه صرفاً نمونه است. نرخ دپارتمان، هزینههای پرونده، وضعیت ملک و ساختار معامله میتوانند مبلغ نهایی را تغییر دهند.
نمونه تقریبی هزینه خرید ملک نوساز
اگر قیمت یک ملک نوساز ۳۰۰ هزار یورو باشد و هزینههای دفترخانه حدود ۲٫۵ درصد در نظر گرفته شوند:
۳۰۰٬۰۰۰ × ۲٫۵٪ = ۷٬۵۰۰ یورو
بودجه تقریبی معامله برابر خواهد بود با:
- قیمت ملک: ۳۰۰٬۰۰۰ یورو؛
- هزینه تقریبی خرید: ۷٬۵۰۰ یورو؛
- مجموع تقریبی: ۳۰۷٬۵۰۰ یورو.
مالیات بر ارزش افزوده ملک نوساز معمولاً از قبل در قیمت اعلامشده فروشنده حرفهای لحاظ شده است. با این حال، خریدار باید این موضوع را در قرارداد و جدول قیمت پروژه بررسی کند.
هزینه دفترخانه چه زمانی پرداخت میشود؟
هزینههای خرید معمولاً پیش از امضای سند قطعی به حساب دفترخانه انتقال داده میشوند.
Notaire پیش از جلسه امضا، صورتحساب یا درخواست وجه را برای خریدار ارسال میکند. مبلغ موردنیاز میتواند شامل موارد زیر باشد:
- مانده قیمت خرید؛
- برآورد مالیات و عوارض انتقال؛
- حقالزحمه دفترخانه؛
- هزینههای اداری؛
- تسویههای مربوط به مالکیت مشترک؛
- سهم توافقی مالیات سالانه ملک؛
- سایر هزینههای درجشده در سند.
مبلغ اولیه معمولاً برآوردی است. پس از ثبت کامل معامله، دفترخانه حساب نهایی را تهیه میکند و در صورت وجود اضافهپرداخت، مانده را به خریدار بازمیگرداند.
آیا میتوان هزینه دفترخانه را کاهش داد؟
هزینههای مالیاتی قانونی را نمیتوان آزادانه حذف یا مذاکره کرد. با این حال، در بعضی معاملات میتوان مبنای محاسبه را بهشکل قانونی دقیقتر کرد.
تفکیک وسایل و تجهیزات
اگر ملک همراه با وسایل قابلانتقال مانند مبلمان یا تجهیزات فروخته شود، ارزش واقعی این وسایل ممکن است با ارائه فهرست و ارزیابی منطقی از قیمت ملک جدا شود.
در این صورت، مالیات انتقال فقط بر ارزش خود ملک محاسبه میشود، نه بر تجهیزات منقول.
ارزش اعلامشده باید واقعی و قابل دفاع باشد. تعیین مبلغ غیرواقعی میتواند با اعتراض اداره مالیات مواجه شود.
تفکیک کمیسیون آژانس
در برخی قراردادها، اگر کمیسیون مشاور املاک طبق قرارداد مستقیماً بر عهده خریدار باشد و از قیمت خالص فروش تفکیک شود، ممکن است مالیات انتقال بر قیمت بدون کمیسیون محاسبه شود.
این موضوع به نحوه تنظیم آگهی، پیشنهاد خرید و قرارداد بستگی دارد و باید پیش از امضا با Notaire بررسی شود.
انتخاب ملک نوساز واجد شرایط
در خرید بعضی املاک نوساز، نرخ کاهشیافته مالیات انتقال موجب میشود هزینههای کلی دفترخانه کمتر باشد.
با این حال، پایینبودن هزینه دفترخانه بهتنهایی نباید معیار انتخاب ملک باشد. قیمت خرید، موقعیت، کیفیت ساخت، هزینههای مالکیت مشترک و قابلیت فروش یا اجاره نیز باید بررسی شوند.
مالیات سالانه مالکیت در فرانسه
مالیات خرید فقط یک بار و هنگام انتقال مالکیت پرداخت میشود. پس از خرید، مالک ممکن است مشمول مالیاتهای سالانه نیز باشد.
این هزینهها نباید با مالیات زمان خرید اشتباه گرفته شوند.
مالیات سالانه ملک یا Taxe foncière
taxe foncière مالیات سالانه مالکیت ملک است.
این مالیات بر اساس ارزش اجاری کاداستری ملک و نرخهای تعیینشده توسط نهادهای محلی محاسبه میشود. مبلغ آن به شهر، منطقه، نوع ملک، متراژ و مشخصات ملک بستگی دارد.
مالک ملک در روز اول ژانویه، از نظر اداره مالیات مسئول پرداخت کل مالیات همان سال است.
اگر ملک در میانه سال فروخته شود، فروشنده همچنان در برابر اداره مالیات مسئول قانونی مالیات آن سال خواهد بود. با این حال، در قرارداد فروش معمولاً توافق میشود خریدار سهم خود را از روز معامله تا پایان سال بهصورت نسبی به فروشنده پرداخت کند. این توافق میان خریدار و فروشنده است و مسئولیت رسمی فروشنده در برابر اداره مالیات را تغییر نمیدهد.
مبلغ taxe foncière را میتوان از آخرین برگه مالیاتی فروشنده بررسی کرد.
مالیات سکونت برای خانه دوم
مالیات سکونت بر خانه اصلی از سال ۲۰۲۳ حذف شده است، اما برای خانههای دوم و بعضی واحدهای مبلهای که اقامتگاه اصلی محسوب نمیشوند همچنان برقرار است.
برای بسیاری از خریداران خارجی و غیرمقیم، ملک موجود در فرانسه ممکن است از نظر مالیاتی خانه دوم محسوب شود.
در بعضی شهرها و مناطق پرتقاضا، ممکن است مبلغ افزودهای نیز بر مالیات خانه دوم اعمال شود.
مالیات برای مالکان غیرمقیم
مالک خارجی یا غیرمقیم نیز صرفاً به دلیل زندگی خارج از فرانسه از مالیاتهای محلی ملک معاف نمیشود.
مالیاتهای محلی مانند موارد زیر به محل قرارگیری ملک مرتبطاند:
taxe foncière؛- مالیات خانه دوم؛
- مالیات بعضی املاک خالی؛
- عوارض مربوط به جمعآوری زباله.
مالک غیرمقیم نیز در صورت داشتن ملک در فرانسه، مشمول مالیات سالانه مالکیت خواهد بود و اگر واحد مبله بهعنوان اقامتگاه اصلی او استفاده نشود، ممکن است مالیات خانه دوم نیز پرداخت کند.
مالیات ثروت ملکی یا IFI
اگر ارزش خالص داراییهای ملکی مشمول مالیات یک شخص از ۱٫۳ میلیون یورو بیشتر باشد، ممکن است مالیات ثروت ملکی فرانسه یا IFI مطرح شود.
این مالیات فقط به شهروندان یا مقیمان فرانسه محدود نیست. اشخاص غیرمقیم نیز در صورت مالکیت داراییهای ملکی مشمول مالیات در فرانسه با ارزش خالص بالاتر از آستانه مقرر ممکن است مشمول IFI شوند.
برخی بدهیهای مرتبط با املاک ممکن است تحت شرایط قانونی از ارزش مشمول مالیات کسر شوند. وضعیت دقیق مالکیت مستقیم، شرکت ملکی، وام و اقامت مالیاتی باید بهصورت جداگانه بررسی شود.
مالیات درآمد اجاره
اگر ملک پس از خرید اجاره داده شود، درآمد حاصل از آن ممکن است در فرانسه مشمول مالیات باشد.
نوع مالیات و روش محاسبه به عوامل مختلفی بستگی دارد:
- اجاره مبله یا غیرمبله؛
- میزان درآمد؛
- نوع مالکیت؛
- هزینههای قابل کسر؛
- وضعیت اقامت مالیاتی مالک؛
- استفاده از شرکت یا مالکیت شخصی؛
- قرارداد مالیاتی میان فرانسه و کشور محل اقامت مالک.
مالیات اجاره، مالیات زمان خرید نیست و باید در مقاله یا محاسبهای جداگانه بررسی شود.
مالیات فروش ملک و سود سرمایه
بخش مربوط به سود سرمایه در متن قبلی، مالیات خرید را با مالیات فروش ترکیب کرده بود.
مالیات سود سرمایه زمانی مطرح میشود که مالک، ملک را در آینده با سود بفروشد. این مالیات هنگام خرید پرداخت نمیشود.
سود سرمایه ناخالص معمولاً از تفاوت قیمت فروش و قیمت خرید محاسبه میشود. بعضی هزینههای خرید، هزینههای فروش و مخارج واجد شرایط بازسازی میتوانند تحت شرایط قانونی به قیمت خرید اضافه یا از قیمت فروش کسر شوند.
در صورت مشمولبودن، سود فروش ملک معمولاً با این نرخها بررسی میشود:
- مالیات بر درآمد: ۱۹ درصد؛
- کسورات اجتماعی: ۱۷٫۲ درصد.
برای مدت مالکیت، تخفیف تدریجی در نظر گرفته میشود. معافیت کامل از مالیات بر درآمد سود سرمایه پس از ۲۲ سال مالکیت و معافیت کامل از کسورات اجتماعی پس از ۳۰ سال مالکیت حاصل میشود.
فروش خانه اصلی معمولاً میتواند از مالیات سود سرمایه معاف باشد، اما خانه دوم یا ملک سرمایهگذاری عموماً مشمول بررسی مالیاتی است.
آیا خارجیها مالیات خرید بیشتری پرداخت میکنند؟
در حالت کلی، نرخ مالیات انتقال ملک بر اساس تابعیت خریدار تعیین نمیشود.
خریدار فرانسوی و خارجی در خرید یک ملک مشابه در یک دپارتمان، اصولاً با ساختار یکسانی از هزینههای ثبت و دفترخانه روبهرو هستند.
با این حال، تفاوت ممکن است در بخشهای دیگری ایجاد شود:
- هزینه انتقال بینالمللی وجه؛
- ترجمه رسمی مدارک؛
- تنظیم وکالتنامه؛
- بررسی منشأ سرمایه؛
- مشاوره مالیاتی بینالمللی؛
- مالیاتهای آتی برای غیرمقیمان؛
- نیاز به نماینده مالیاتی در برخی فروشها.
بنابراین، هزینه دفترخانه لزوماً برای خارجیها بالاتر نیست، اما هزینه اجرایی و حقوقی پرونده ممکن است بیشتر باشد.
مالیات خرید ملک بر عهده چه کسی است؟
در معاملات معمول املاک فرانسه، هزینههای خرید و دفترخانه اصولاً بر عهده خریدار هستند.
فروشنده ممکن است مسئول پرداخت یا تسویه موارد دیگری باشد؛ از جمله:
- مالیات احتمالی سود سرمایه؛
- هزینه تشخیصهای فنی اجباری؛
- رفع بعضی بدهیها یا رهنها؛
- سهم هزینههای مالکیت مشترک بر اساس قرارداد؛
- کمیسیون آژانس، اگر طبق قرارداد بر عهده فروشنده باشد.
قرارداد باید مشخص کند هر هزینه توسط کدام طرف پرداخت میشود.
قیمت خرید و فروش ملک ممکن است بهدلیل هزینههای ساخت، بازسازی، تمدید یا بهسازی توسط فروشنده افزایش داشته باشد که برای تعیینِ مالیات بر درآمد (عمدتا کسر برای درآمد مالیات بر دارایی) آن موارد مذکور در نظر گرفته نمیشوند.
در بعضی موارد، فروشنده ممکن است ارزش خرید ملک را ۱۵ درصد افزایش دهد که اگر بیش از یکسال مالک آن باشد، قابل قبول است و در اینصورت هزینههای قبلیای که برای مبنای مالیات بر درآمد در نظر گرفته شده بودند، دیگر نیازی به بررسی ندارد. بنابراین نرخ ثابت ۱۵٪ برای مودیانِ مالیاتی که بیش از یک سال مالک املاک خود هستند، گزینه سادهای است اما به هزینههایی که توسطِ مالک باید پرداخت شود، اضافه نخواهد شد.
اگر اقداماتی مانند بازسازی برروی خانه انجام شده باشد، دفاترِ اسنادِ رسمی توصیه میکنند که تمام فاکتورها را بررسی کنید زیرا ممکن است قیمت خرید منوط به افزایش مقدار واقعی هزینه ی باز سازی ها باشد.
تعیین قیمت پایه مشمول مالیات بر درآمد و مشارکتهای تأمین اجتماعی، نرخ و نرخ کاهش مالیات برای مدت تعیینشده متفاوت است که در جدول زیر به آنها اشاره خواهد شد.
اشتباهات رایج در محاسبه مالیات خرید ملک
محاسبه بودجه فقط بر اساس قیمت آگهی
قیمت آگهی، کل هزینه معامله نیست. هزینه دفترخانه، کمیسیون احتمالی، هزینه وام، بیمه و مخارج پس از خرید نیز باید محاسبه شوند.
فرض نرخ ثابت برای سراسر فرانسه
از آنجا که نرخ سهم دپارتمان میتواند متفاوت باشد، استفاده از یک درصد قطعی برای تمام مناطق دقیق نیست.
اشتباهگرفتن هزینه دفترخانه با درآمد Notaire
بخش عمده هزینه دریافتی توسط دفترخانه به دولت و نهادهای محلی منتقل میشود.
اشتباهگرفتن Taxe foncière با بیمه
taxe foncière مالیات سالانه مالکیت است و هیچ ارتباطی با بیمه ساختمان ندارد. بیمه ملک باید جداگانه تهیه شود.
ترکیب مالیات خرید و مالیات فروش
مالیات انتقال در زمان خرید و مالیات سود سرمایه در زمان فروش دو موضوع جداگانهاند.
اعتماد به درصدهای تبلیغاتی بدون محاسبه رسمی
هزینه نهایی باید بر اساس قیمت، نوع ملک و محل آن توسط Notaire محاسبه شود.
چگونه پیش از خرید هزینهها را دقیقتر محاسبه کنیم؟
قبل از امضای قرارداد اولیه، اقدامات زیر توصیه میشوند:
- دریافت برآورد کتبی هزینههای خرید از Notaire؛
- بررسی نوساز یا قدیمیبودن ملک از نظر مالیاتی؛
- کنترل نرخ دپارتمان در سال ۲۰۲۶؛
- دریافت آخرین برگه
taxe foncière؛ - بررسی مالیات خانه دوم؛
- بررسی هزینههای مالکیت مشترک؛
- تعیین مسئول پرداخت کمیسیون آژانس؛
- تفکیک قانونی تجهیزات از قیمت ملک؛
- بررسی IFI در خریدهای با ارزش بالا؛
- محاسبه مالیات اجاره در صورت سرمایهگذاری.
خدمات هوم فرانس در خرید ملک
هوم فرانس میتواند متناسب با نوع قرارداد، خریداران فارسیزبان را در بخشهای اجرایی خرید ملک در فرانسه همراهی کند.
این خدمات ممکن است شامل موارد زیر باشند:
- بررسی هدف و بودجه خرید؛
- جستوجو و معرفی ملک؛
- هماهنگی بازدید حضوری یا آنلاین؛
- ارتباط با آژانس، فروشنده و Notaire؛
- دریافت اطلاعات مربوط به هزینههای معامله؛
- همراهی در مراحل قرارداد اولیه و سند قطعی؛
- هماهنگی امور خرید از راه دور؛
- معرفی مشاور حقوقی یا مالیاتی در صورت نیاز؛
- بررسی اسناد و هزینههای اعلامشده در محدوده خدمات توافقشده.
محاسبه و تعیین قطعی مالیات توسط مراجع رسمی و Notaire انجام میشود و باید بر اساس مشخصات واقعی هر معامله صورت گیرد.
جمعبندی
مالیات خرید ملک در فرانسه در سال ۲۰۲۶ بخش مهمی از بودجه معامله را تشکیل میدهد. مبلغی که تحت عنوان هزینه Notaire پرداخت میشود، فقط دستمزد دفترخانه نیست و عمدتاً شامل مالیات انتقال و عوارض ثبت مالکیت است.
در املاک قدیمی، مجموع هزینه خرید معمولاً حدود ۷ تا ۸ درصد قیمت فروش است. در بعضی املاک نوساز، این هزینه میتواند حدود ۲ تا ۳ درصد باشد. نرخ دقیق به دپارتمان محل ملک، نوع فروش، وضعیت ساختمان و ساختار معامله بستگی دارد.
پس از خرید نیز ممکن است مالک با هزینههایی مانند taxe foncière، مالیات خانه دوم، مالیات درآمد اجاره و در داراییهای بزرگ، IFI روبهرو شود.
همچنین مالیات سود سرمایه موضوعی جداگانه است که در زمان فروش آینده ملک بررسی میشود و نباید با مالیات زمان خرید اشتباه گرفته شود.
پیش از امضای قرارداد، بهتر است برآورد رسمی هزینهها از Notaire دریافت و تمام مالیاتهای زمان خرید و دوره مالکیت در بودجه متقاضی لحاظ شوند.
درخواست بررسی هزینههای خرید ملک در فرانسه
هزینه نهایی خرید بر اساس قیمت، شهر، نوع ملک و شرایط معامله متفاوت است.
برای بررسی اولیه، بهتر است اطلاعات زیر مشخص باشند:
- بودجه خرید؛
- شهر یا منطقه موردنظر؛
- نوساز یا قدیمیبودن ملک؛
- هدف استفاده شخصی یا اجاره؛
- وضعیت اقامت خریدار؛
- نحوه تأمین و انتقال وجه؛
- نیاز یا عدم نیاز به وکالتنامه؛
- ساختار مالکیت شخصی یا شرکتی.
برای دریافت اطلاعات درباره مراحل خرید و هماهنگی با متخصصان مرتبط، میتوانید درخواست مشاوره خود را برای هوم فرانس ارسال کنید.
